מיסוי דירה להשכרה, איך זה עובד ומה צריך לדעת?

מיסוי דירה להשכרה הוא נושא מעניין שכדאי להכיר. ראשית, נשאל את עצמנו האם ההכנסה משכירות פסיבית או אקטיבית. רשות המסים נסתה לקבוע קריטריונים כמותיים:

• בין 5 ל10- דירות – יהיה דיון.
• מעל 10 דירות – מדובר בעסק.

ישנם מבחני עזר לקביעה האם מדובר בפעילות עסקית או הכנסה פסיבית, כמו תדירות עסקות, היקף הדירות, בקיאותו של הנישום בתחום ואופי המימון (שימוש במימון זר יכול להצביע על עסק).
לצורך ההבחנה האם מדובר בפעילות עסקית או הכנסה פסיבית, לא מספיקים הקריטריונים הכמותיים, כי זה לא חזות הכל. למשל אדם שירש בניין עם 12 דירות ואין לו הבנה בנושא – יכנס לקטגוריית הכנסה פסיבית.

להלן 3 המסלולים במיסוי דירה להשכרה:

מסלול מס שולי. על פי מסלול זה, ההכנסות מדמי שכירות מצטרפות להכנסות האחרות של הנישום ומתחייבות במס. בהתאם לשיעורי המס השולי שלו.

להלן שיעורי מדרגות מהכנסה פסיבית (למי שטרם מלאו לו 60):

כלומר, אם ההכנסה שלי כשכירה הינה 300,000 ש”ח בשנה אני אכנס למדרגת 35% מהכנסה פסיבית.
בחירה במסלול זה כדאי ת כשישנן הוצאות שוטפות גבוהות בגין הדירה, שאותן ניתן לקזז כנגד הכנסה מדמי שכירות, כמו הוצאות ריבית בגין המשכנתא, שיפוצים, תיקונים ועוד. אפילו יתכן שיווצר לנו הפסד בגין הדירה לצרכי מס. בנוסף, ניתן לקחת את עלות הדירה + עו”ד בחתימת ההסכם + מס רכישה + שיפוצים, להכפיל את כל הסכום בשיעור ,2% וכך תיווצר לנו עוד הוצאה שנתית בגין פחת.

• להלן דוגמא לחישוב מס שולי בגין קניית דירה בשווי 1 מיליון ש”ח, משכנתא בסך 750 אלף.
  הכנסות שכ”ד 30,000
  ריבית משכנתא ( 30,000)
  תיקונים ( 2,000)
  פחת ( 20,000)
  הפסד ( 22,000)

במסלול זה יש להגיש דוח שנתי למס הכנסה.
פה נוצר הפסד, שניתן יהיה לקזז מול הכנסה משכירות מדירה אחרת השנה, או מול הכנסת שכירות מאותה
דירה בשנה הבאה.

מיסוי דירה להשכרה – מסלול הפטור

להלן התנאים לכניסה למסלול זה:
כתוב בחוזה השכירות שהדירה משמשת רק למגורים, והשוכר והמשכיר הינם יחידים (לא חברה).
סך כל ההכנסות משכירות (של שני בני הזוג, גם אם לכל אחד יש דירה לפי הסכם ממון) צריך להיות עד
5,654 ש”ח כדי לקבל פטור מלא.
מעל ל5,654- ש”ח זה ועד ל11,308- ש”ח נקבל פטור חלקי שיקטן ככל שהכנסתנו גדלה. החלק שאינו פטור
ימוסה רק במסלול מס שולי. חישוב הפחת שונה מהחישוב במסלול מס שולי.

להלן מספר הערות:
*במסלול זה נבחן כל חודש את הזכאות להכנס למסלול זה.
*במכירת הדירה ינוכה פחת. על אף שלא דרשנו אותו כל השנים, במכירה יוסיפו למס שבח את הפחת.

מיסוי דירה להשכרה – מסלול מס בשיעור 10%

גם במסלול זה התנאים המקדמיים זהים למסלול הפטור.
במסלול זה יש לשלם מס בסך 10% על כלל הכנסות, לא ניתן להפחית הוצאות כלל. ניתן לשלם את המס עד
סוף ינואר בגין שנה שעברה, או באמצעות מקדמות במהלך השנה השוטפת.
יש פטור מהגשת דוח שנתי רק אם ההכנסה משכירות היא עד 375,000 ש”ח.
להלן כמה הערות למסלול זה:

• במכירת הדירה ינוכה פחת. על אף שלא דרשנו אותו כל השנים, במכירה יוסיפו למס שבח את הפחת.
• אם בעל דירה משכיר את דירתו היחידה ובמקביל גר בשכירות/בבית אבות יש הקלות.
• יש לזכור מס יסף – מס בשיעור 3% בגין הכנסות שנתיות של מעל 722 אלף.

בואו נסכם – מיסוי דירה להשכרה

לשם השאת רווחים מהשקעה בדירות מגורים ומדמי השכירות המתקבלים בגינה, יש להיערך בהתאם
ולהסתכל על התמונה הגדולה. בכל התייעצות או שירות נוסף בכל הקשור למיסוי דירה להשכרה או תחומים אחרים, מוזמנים לפנו אליי כאן ואשמח לעזור.